Acheter un bien immobilier nécessite souvent de passer par un crédit. Pourtant, le fonctionnement d'un prêt immobilier est relativement simple. Une banque vous prête une somme d'argent que vous remboursez progressivement, en échange du paiement d'intérêts.
Deux grands types de prêts existent : le crédit amortissable et le crédit in fine.
Le crédit amortissable : le prêt immobilier classique
Le crédit amortissable est de loin le plus répandu en France. Chaque mois, vous remboursez une partie du capital emprunté ainsi que des intérêts.
Au début du prêt, une part importante de votre mensualité est consacrée aux intérêts. Au fil des années, cette part diminue et vous remboursez de plus en plus de capital.
Par exemple, pour un emprunt de 250 000 € sur 25 ans, vous payez chaque mois une mensualité fixe. Année après année, votre dette diminue jusqu'à être totalement remboursée à la fin du crédit.
Les avantages du crédit amortissable
- Fonctionnement simple et facile à comprendre
- Mensualités généralement fixes
- Diminution progressive de votre dette
- Solution adaptée à la résidence principale comme à l'investissement locatif
Les points à connaître
Comme le capital est remboursé progressivement, vous disposez de moins de liquidités à investir ailleurs. En contrepartie, vous réduisez votre niveau d'endettement chaque mois.
Pour de nombreux investisseurs, cette mécanique reste très intéressante. En effet, la revente d'un bien après plusieurs années est souvent plus rentable, car une partie importante du capital a déjà été remboursée. Une plus grande part du prix de vente vous revient alors directement.
Le crédit in fine : rembourser le capital à la fin
Le fonctionnement du crédit in fine est différent.
Pendant toute la durée du prêt, vous remboursez principalement les intérêts. Le capital emprunté reste quasiment intact et est remboursé en une seule fois à l'échéance du crédit.
Par exemple, si vous empruntez 250 000 € sur 15 ans, vous devez toujours 250 000 € après 10 ans. Le remboursement du capital intervient uniquement à la fin du prêt.
Pourquoi choisir un crédit in fine ?
L'objectif principal est de conserver votre capital disponible le plus longtemps possible.
Au lieu de rembourser progressivement votre dette, vous pouvez placer votre épargne sur d'autres supports et tenter de générer un rendement supérieur au coût du crédit.
Cette stratégie est principalement utilisée dans une logique patrimoniale ou pour certains investissements locatifs.
Le placement associé au crédit in fine
Dans la pratique, les banques demandent souvent qu'une épargne soit constituée en parallèle afin de sécuriser le remboursement final du capital.
L'un des montages les plus connus consiste à effectuer des versements réguliers sur une assurance vie donnée en garantie à la banque. L'objectif est que l'épargne accumulée permette de rembourser tout ou partie du capital à la fin du prêt.
L'intérêt potentiel est double :
- Vous conservez votre capacité d'investissement pendant la durée du crédit.
- Votre épargne peut produire des rendements supérieurs au coût de l'emprunt.
Cependant, cette stratégie n'est jamais garantie. Les performances d'une assurance vie ou de tout autre placement peuvent être inférieures aux attentes. Il est donc important de vérifier que votre situation financière vous permet d'assumer ce type de montage et de bien comprendre les risques associés.
Quel crédit choisir ?
Le crédit amortissable convient à la majorité des projets immobiliers. Il est simple, prévisible et permet de rembourser progressivement sa dette.
Le crédit in fine s'adresse davantage aux investisseurs qui recherchent une optimisation patrimoniale et qui disposent d'une capacité d'épargne suffisante pour préparer le remboursement final du capital.
Dans tous les cas, un crédit immobilier reste avant tout un outil de financement. L'important est de choisir la solution la plus adaptée à votre projet, à votre horizon d'investissement et à votre capacité à supporter le risque.
Le taux d'endettement : un critère clé pour obtenir un crédit immobilier
Avant d'accorder un prêt, la banque vérifie votre taux d'endettement. Il correspond à la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits.
En France, la recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière est de ne généralement pas dépasser 35 % d'endettement, assurance emprunteur comprise.
Par exemple, avec un revenu net de 3 000 € par mois, vos mensualités de crédits ne devraient généralement pas dépasser environ 1 050 €.
Certaines banques peuvent toutefois accepter un taux plus élevé pour des profils présentant de solides garanties, notamment :
- Des revenus élevés et stables
- Une importante épargne de précaution
- Un patrimoine immobilier conséquent
- Une forte capacité d'épargne mensuelle après paiement des crédits
- Des perspectives de revenus en hausse